[텍사스 상업용 부동산 시장] 상업용 부동산 공실율 악화 … 올해 말 9000억 달러 대출 만기 도래

상업용 부동산 공실율 악화 … 올해 말 9000억 달러 대출 만기 도래

전국적으로 상업용 부동산(CRE) 공실률이 지속적으로 악화하고 있다. 대규모 가격재조정 파고에 시달리면서 매물로 나온 오피스 가격이 급락하는 등 위기가 지속되고 있다. 부동산서비스 기업 ‘세빌스’에 따르면 올해 1분기 샌프란시스코 상업용 부동산의 공실률은 36.3%에 달했다. 달라스-포트워스 지역과 애틀랜타는 30%에 가까운 공실률을 기록했다. 시카고 다운타운은 28.6%, 실리콘밸리는 27.6% 공실률이었다. 이어 △로스앤젤레스 27.6% △시애틀 26.9% △필라델피아 25.3% △보스턴 23.0% △워싱턴DC 22.6% △맨해튼 20.1% 순이었다. 오피스 시장의 황금기는 2019년이었는데 당시 샌프란시스코 CRE 공실률은 7.9%에 불과했다.

이에 따라 대규모 가격재조정이 진행중이다. 대표적으로 지난해 캐나다 거대 부동산기업인 브룩필드는 오피스타워를 담보로 한 11억달러 모기지를 채무 불이행했으며, 현재 해당 건물들을 속속 매각하고 있다.

지난달 말 브룩필드는 로스엔젤레스에 위치한 100만평방피트 규모 타워를 한국 칸서스자산운용에 약 1억4500만달러에 매각하는 계약을 체결했다. 이 빌딩의 부채는 2억6900만달러 모기지와 5000만달러 메자닌(주식연계채권) 대출 등 3억1900만달러에 달한다. 매각가격은 부채의 절반에도 미치지 못하는 금액이다.

또 브룩필드가 보유한 3억5000만달러 모기지와 6500만달러 메자닌 대출을 담보로 한 개스컴퍼니타워, 2억7500만달러 대출을 담보로 한 EY플라자 역시 법정관리중이며 압류·매각에 직면했다. 부동산데이터 기업 ‘트렙(Trepp)’에 따르면 올해 상업용모기지담보부증권(CMBS) 연체율은 6.6%로, 지난해 이후 계속 상승중이다.

한편 파이낸셜타임스(FT)에 따르면 향후 3년간 만기가 도래하는 미 전국 상업용 부동산 대출이 약 2조달러에 달하는 것으로 추산됐다. 이 가운데 올해에만 9290억달러의 대출이 몰린 상황으로, 기존보다 더 높은 금리로 재융자를 받거나 상환돼야 한다.

FT는 “향후 3년간 만기가 도래하는 대출 가운데 약 6700억달러 정도가 잠재적 부실의 소지가 있는 것으로 추정됐다”고 전했다. 모간스탠리캐피털인터내셔널(MSCI)에 따르면 부동산시장 침체로 지난해 상업용 부동산 거래 규모는 51% 급감했다.

북텍사스 진출 본격화한 H-E-B, 프로스퍼 지점 건설 시작

북텍사스로 진출을 본격화하고 있는 식료품점 H-E-B가 프로스퍼 지점 공사를 시작했다.

H-E-B는 4월 2일 프로스퍼 고등학교(Prosper High School)가 보이는 프론티어 파크웨이(Frontier Parkway)와 달라스 노스 톨웨이(Dallas North Tollway)가 만나는 남동쪽 모퉁이에서 기공식을 가졌다. 

샌안토니오에 본사를 둔 식료품점인 H-E-B의 프로스퍼 매장은 빠르게 성장하는 콜린 및 덴튼 카운티 지역으로 진출하기 위한 추가적인 지점 확대를 의미한다.

H-E-B는 2022년부터 프리스코, 플레이노, 맥키니 및 알렌에 매장을 오픈하면서 DFW 지역에서 대대적인 확장을 시작했다. H-E-B의 멜리사 매장은 내년에 오픈한다는 계획이다.

프로스퍼시의 크레이그 안드레스(Pro-Tem Craig Andres) 부시장은 “H-E-B 매장은 우리에게 큰 의미가 있다”라며 “달라스 노스 톨웨이를 따라 프론티어 파크웨이 바로 북쪽에서 이뤄지고 있는 개발 건설의 관문이 될 것”이라고 말했다. 그는 “지난해 프로스퍼 시의회는 DNT 반대편에 프레데라(Pradera) 복합 용도 개발을 승인했지만 완료까지 H-E-B보다 시간이 더 오래 걸릴 것”이라고 전했다.

H-E-B 프로스퍼 지점은 13만 2천 평방피트 규모로 지금까지 북텍사스에서 개장한 H-E-B 매장보다 약 1만 4천 평방피트 더 크다. 멜리사 매장 규모는 13만 1천 평방피트다. H-E-B는 매장 내 베이커리, 즉석 식품 섹션, True Texas BBQ 레스토랑을 포함한 기타 서비스를 운영하기 위해 750명의 직원을 운용한다는 계획이다.

H-E-B의 노스웨스트 식품 및 의약품 판매 부분(North West Food Drug Retail) 부사장인 후안 칼로스 럭(Juan-Carlos Ruck)은 “프로스퍼 매장은 H-E-B의 확장을 이끌면서 처음부터 부지 매입 후 처음으로 작업하는 지점”이라며 “다른 부지는 이미 매입되어 몇 년 동안 유지됐다. 이곳은 학교와의 인접성은 큰 이점이다”라고 말했다. 

프리스코에 H-E-B의 두번째 매장은 올해 말에 개장할 계획인 가운데, 많은 프로스퍼 주민들은 새로운 지점을 반기고 있다. 최근 인구 조사국 데이터에 따르면 프로스퍼의 인구는 2022년 3만 7,746명으로 집계됐고, 매년 20% 이상 증가하고 있는 추세다.

프로스퍼는 남쪽으로는 프리스코(Frisco), 북쪽으로는 셀라이나(Celina)와 경계를 이루고 있는데, 빠르게 성장하는 이 도시의 예상 인구는 7만 2천 명에 달할 것으로 추정된다. 시에 따르면 2023년 평균 과세 주택 가치는 54만 달러, 평균 시장 가치는 76만 6,163달러였다. 또한 2021년 35%, 2022년 15%의 판매세가 증가했다.

안드레스 시장은 “최근 몇 년 동안 주거용 건축 허가는 연간 평균 약 950건에 달했다”고 밝혔다. 한편 H-E-B의 지점 확대 속도는 놀라울 정도다. 

H-E-B는 북부 태런 카운티의 빠르게 성장하는 얼라이언스(Alliance) 지역에 11만 7천 평방피트 규모의 매장과 헤리티지 트레이스 파크웨이(Heritage Trace Parkway)와 노스 리버사이트 드라이브(North Riverside Drive)의 북서쪽 모퉁이에 있는 매장을 각각 4월에 오픈했다. 또한 남부 태런 카운티의US 287과 브로드 스트리트(Broad Street)가 만나는 H-E-B 맨스필드(Mansfield) 지점도 올해 개장한다. 그외 올 여름, H-E-B는 달라스 남부 윗랜드 로드(Wheatland Road)에 첫 번째 조 V 스마트 매장(Joe V’s Smart Shop)을 오픈할 예정이다.

개발붐 이는 포니 시, 2천 에이커 규모 종합 상업 시설 개발 고려

포니(Forney) 시의회가 16일(화) 회의를 열고 2천 에이커 규모 마스터 계획 개발의 일부인 ‘빌리지 엣 게이트웨이’(Villages at Gateway)에 더 많은 레스토랑과 상점을 위한 부지 계획을 확정했다.

달라스 동쪽에 위치한 포니 시는 최근 빠르게 성장하고 있으며, 홈디포(Home Depot)와 타겟(Target)을 주요 임차인으로 유치하기 위해 빌리지 엣 게이트웨이(Villages at Gateway)의 소매 부분 개발에 대한 첫 번째 단계를 승인했다.  

앞서 H-E-B도 U.S. 80도로를 따라 노스 게이트웨이 블루버드(North Gateway Boulevard) 남쪽에 위치한 프로젝트에 매장을 추가할 것이라고 밝혔다.

한편 달라스에 본사를 둔 스트리트레벨 인베스트먼트(StreetLevel Investments)가 개발 중인 소매 부분 규모는 총 10만 2천 평방피트로 여러 건물로 구성된다. 빌리지 엣 게이트웨이에는 4개의 작은 독립형 건물이 포함되며, 2개 부지에는 총 6명의 잠재적 임차인을 위한 공간이 들어있다. 가장 큰 공간은 2만 2천 평방피트가 조금 넘는 것으로 전해졌다. 이곳에는 다양한 레스토랑과 소매점이 들어설 것으로 예상된다.

DFW 지역은 최근 몇 년간 새로운 소매 개발 부족으로 어려움을 겪었다.

달라스에 본사를 둔 부동산 서비스 회사인 윗츠만(Weitzman)은 지난해 말 소매점 점유율이 95.2%에 달했다고 전하며 작년에 신규 및 확장 소매점 건설은 84만 7천 평방피트에 불과하다고 밝혔다. 현재 빌리지 엣 게이트웨이 프로젝트는 올해 진행되는 여러 상업용 개발에서 큰 규모의 소매 개발 중 하나가 될 것으로 예상된다.