[부동산 전망] 북텍사스 주택 가격, 올해 다시 상승할까?

DFW지역의 주택 가격이 지난해 4분기에 거의 상승하지 않은 반면, 전국 가격은 전년 대비 3.5% 상승한 것으로 나타났다.

전미 부동산 협회(National Association of Realtors, NAR)의 새로운 데이터에 따르면 2023년 4분기 동안 DFW 지역의 중간 주택 판매 가격은 전년 동기 대비 0.3% 상승하는 데 그쳤다.

부동산 중개인이 판매한 지역의 주택 중간 가격 판매는 4분기에 37만 6천 2백 달러에 거래됐다. 같은 기간 전국 평균 주택 가격은 39만1천7백 달러였다. 북텍사스의 주택 가격은 2021년 40만 달러를 조금 넘는 수준에서 정점을 찍었고 이후 모기지 금리의 급격한 인상으로 판매가 둔화되면서 하락했다. NAR이 매 분기 추적하는 189개 대도시 지역 중 86%에서 지난 4분기 단독 주택 가격이 상승했다.

NAR의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 보고서에서 “주택 소유자는 주택 자산 축적으로 이익을 얻었다”고 말했다.

그는 “다만 많은 주택 구입자들은 높은 주택 비용에 충격을 받았다. 일반적인 월 모기지 상환금은 3년 전 1천 달러에서 지난해 2천 달러 이상으로 올랐다”라고 덧붙였다.

또한 윤 이코노미스트는 “최근 주택 구매자의 주택 비용이 두 배로 늘어난 것은 공식적인 소비자 물가 지수(인플레이션) 계산에 포함되지 않아 경제에 대한 불만을 키우고 있다”고 전했다.

4분기 전년 대비 주택 가격 인상이 가장 큰 대도시 지역에는 오하이오주 데이턴(Dayton, 19.9%); 테네시와 버지니아주의 킹스포트-브리스톨(Kingsport-Bristol, 19.2%), 위스콘신주 폰두락(Fond du Lac, 18.6%)이다.

반면 주택 가격 하락폭이 가장 큰 지역은 미시시피주 잭슨(Jackson, -14.1%), 플로리다주 클리블랜드(Cleveland, -8.6%), 네이플스(Naples, -5.9%)였다. 또한 텍사스의 경우 샌안토니오의 주택 가격은 전년 동기 대비 4.3% 하락했고, 어스틴에서는 2.6% 하락했다. 

휴스턴 주택가격은 2022년 4분기보다 0.4% 하락했다.

앞서 NAR은 어스틴과 DFW를 2024년 미국 최고의 주택 시장으로 선정한 바 있다.

가장 최근의 S&P 코어로직스 케이스 실러(CoreLogic Case-Shiller) 주택 가격 지수에 따르면 지난해 11월 달라스 주택 가격은 전년 대비 1.7% 상승했다. 

전국적인 주택 가격은 전년 동기 대비 5.1% 상승했다. 다만 전월 대비로는 0.2% 하락했다. 

이 지수가 하락한 것은 지난해 1월 이후 10개월 만이다.

브라이언 루크 S&P 다우존스 인덱스 수석은 "30년 만기 모기지 금리가 평균 8% 수준으로 치솟아 정점에 달하면서 집값이 하락했다"면서도 "금리가 그 뒤로 1% 넘게 하락하면서 지난해 연간 주택가격의 추가 상승을 뒷받침했다”고 말했다.

코어로직의 셀마 헵 수석 이코노미스트는 “최근 모기지 금리 하락과 억눌린 수요와 공급 부족 사이의 지속적인 불균형으로 인해 주택 가격이 2024년에도 계속 상승할 것"이라고 밝혔다.

➜ DFW지역 주택 압류, 2023년 19% 증가

2023년 압류 위기에 처한 북텍사스 주택 수가 전년 대비 19% 이상 증가한 것으로 집계됐다.

다만 DFW 지역의 주택 압류 신청 건수는 여전히 팬데믹 이전보다 훨씬 낮다.

아톰 데이터 솔루션스(Attom Data Solutions)의 추정에 따르면 지난해, DFW 대도시권을 구성하는 12개 이상의 카운티에서 6천348건의 주택 압류 신청이 기록됐다. 이는 팬데믹 2019년의 압류 신청 건수 8천195건보다 적은 수치이다.

지난해 주택 압류 신청의 대부분은 달라스 카운티에서 이뤄졌으며, 2천 394채의 부동산이 대출 기관에 의해 강제 매각될 예정이었다. 

이어 태런 카운티가 1천578건으로 두 번째로 많았다.

DFW 지역은 지난해 주택 압류 신청 부문에서 전국 9위를 차지했다. 

텍사스주는 2023년 주택 강제 매매 신청 건수가 가장 많은 주 중 하나였는데, 2만 8천 533채의 부동산이 신청됐다.

➜ 주거용 임대 부동산 시장 양극화

북텍사스의 평균 주택 판매 가격은 지난 10년 동안 두 배 이상 올랐는데, 이로 인해 주거용 임대 부동산 시장에서 양극화 현상도 확산하고 있다.

지난 7일(수) 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 코로나19 팬데믹 사태 이후 주택 임대료가 치솟은 상황에서 고급 주택의 임대료만 하락하고 있는 것으로 나타났다.

수년 전부터 캘리포니아의 실리콘밸리를 떠난 IT(정보기술) 업체들의 새로운 본거지로 인기를 끌고 있는 어스틴의 경우 월 5천~8천 달러 수준이었던 고급 주택의 임대료가 20%가량 떨어졌다. 이 같은 현상은 고급 주택의 공급이 급증했기 때문이다.

코로나19 팬데믹 이후 임대료가 폭등하자 부동산 개발업자들은 부유층을 겨냥한 고급 주택 건설에 나섰고, 이후 완공된 물량이 시장에 풀리고 있다는 것이다.

한편 부동산 정보업체 야디(Yardi)에 따르면 지난해 12월 중산층과 저소득층 대상 주택의 임대료는 전년 동기에 비해 2% 상승했다.

코로나19 사태가 발생한 2020년에 비해 현재 주택 임대료가 20% 이상 급등한 상황이라는 점을 감안한다면 중산층과 저소득층에겐 적지 않은 부담이 될 상승 폭이라는 것이 전문가들의 분석이다.

WSJ은 부동산 개발업자들이 중산층과 저소득층 대상 임대 주택에는 별다른 관심을 보이지 않았다고 지적했다. 

코로나19 기간 건축비가 급상승한 상황에서 많은 임대료 수입을 기대할 수 없는 중산층과 저소득층 임대주택 건설을 포기하고, 부유층 대상 고급 주택 건설에 집중했다는 것이다.

이에 따라 중산층과 저소득층 대상 임대 주택의 공급은 수요를 따라가지 못하는 상태가 됐다는 것이다.

어스틴 지역의 부동산 중개인인 칼리 귀마라에스는 

"고급 주택의 경우 공급 과잉 현상이 발생했지만, 중산층을 상대로 한 주택은 수요가 훨씬 많은 상태"라고 말했다.

부동산파트너 편집팀