[텍사스 상업용 부동산 시장] DFW, 2024년 美 최고의 부동산 시장 순위서 3위로 하락

DFW, 2024년 美 최고의 부동산 시장 순위서 3위로 하락

애리조나 피닉스의 야구팀은 텍사스 레인저스에게 월드 시리즈에서 패했지만, 부동산 시장에서는 DFW를 상대로 승리를 거뒀다.

애리조나주 최대 규모의 대도시인 피닉스가 투자하기 좋은 미국 최고의 부동산 시장의 연간 순위에서 DFW를 제쳤다.

DFW는 내년도 부동산 신흥 동향 보고서에서 내슈빌과 피닉스에 이어 3위로 하락했다.

프라이스워터하우스 쿠퍼스(PriceWaterhouse Coopers, PwC)와 어번 랜드 인스티튜트(Urban Land Institute, ULI)는 미국 대도시들을 대상으로 향후 1년 동안 부동산 전망 조사에 나섰다.

해당 조사는 올해로 45번째이다. 북텍사스는 지난해(2022년) 순위에서 2위, 전년도(2021년)에는 4위를 차지했다. 내슈빌은 3년 연속 1위 부동산 투자 시장으로 선정됐다.

DFW와 함께 어스틴, 샌안토니오도 상위 10위 안에 올랐으며 휴스턴은 11위를 기록했다.

PwC의 부동산 리서치 부문 찰스 디로코(Charles DiRocco) 이사는 “일부 주의 전망이 눈에 띄었다”라며 “텍사스에서는 10위권 안에 4개의 대도시가 들었고 오히려 플로리다는 10위권 밖으로 내려갔다. 의외의 일이다”라고 말했다.

그는 “선벨트(Sun Belt)는 계속 지켜봐야 할 지역”이라고 덧붙였다. 

최근 LA에서 열린 ULI의 연례 회의에서 2024년 부동산 전망이 발표됐다. 내년도 대도시 지역에 대한 부동산 예측은 높은 이자율로 인해 타격을 받고 있는 업계의 전반적인 경제 전망에 의해 빛을 바랬다.

디로코 이사는 “2024년에는 80개 시장 중 74개 시장에 대한 전망이 더 낮다”라며 “상업용 부동산의 부채는 업계와 경제의 중요한 화두”라고 전했다.

그는 현재의 부동산 사이클을 “대단한 재설정”(the great reset)이라고 일컫었다.

올해 전국적으로 7천 250억 달러 이상의 상업용 부동산 및 아파트 대출이 만기될 예정이다.

또한 상업용 부동산 부채 중 1조 2천억 달러는 향후 2년 동안 더 높은 모기지 이자율로 재융자 되어야 한다.

설문조사에 참여한 1천 2백명 이상의 부동산 전문가들은 “높은 이자율 이후 노동력 가용성과 일자리 증가를 최우선 관심사”로 꼽았다. 또한 주택 비용, 이민 정책, 정치적 극단주의는 내년 사회정치적 주요 관심사였다. 인플레이션은 업계가 꼽은 주요 경제 문제 중 5위에 그쳤다. 

업계 리더들은 내년도의 새로운 부동산 프로젝트 구매와 건설은 주거용이 주도할 것이라고 예측한다.

팬데믹 이후 사무실 수요가 회복되지 않으면서 이번 설문 조사에 응답한 부동산 전문가들은 내년도 사무실 부동산 전망이 더 심각(abysmal)해질 것으로 봤다. 멧라이프 투자 관리(MetLife Investment Management)의 주식 전략 책임자인 사라 퀸(Sara Queen)은 “사무실 부동산에 아마겟돈이 도래했다”고 말했다. 퀸은 “과거의 부동산 사이클에서는 사무실 소유주들이 종국에는 건물이 가득 차게 될 것을 알고 있었지만 현재는 너무나도 불투명한 상태”라고 전했다.

헤이트맨 파이낸셜(Heitman Financial)의 선임 연구 이사인 메리 러진(Mary Ludgin)은 “전국에 사무실 공간이 너무 많다”고 말했다.

특히 새 사무실 건물이 다수 공사중인 DFW에도 현재 기록적인 사무실 공실이 있다.

러진 연구이사는 “우리는 우리가 가진 것만큼 많이 필요하지 않다. 철거와 전환이 있을 것”이라고 말했다.

이어 그는 “다만 우리에게는 사무실 공간이 여전히 필요하다. 지금은 재택근무만 하는 일부 회사는 다음 경기 침체가 오면 이것이 잘 작동하지 않는다는 것을 깨닫게 될 것”이라고 전했다.

높은 대출 비용이라는 어려움에도 불구하고 구매자는 상업용 부동산의 가격 하락을 이용하기를 바라고 있다.

PwC의 디로코 이사는 “예측가들이 내년도에 몇 년 만에 본 최고의 매수 등급을 부여했다”고 말했다. 그는 “투자자들이 진입점을 기다리고 있다고 생각한다”고 부연했다. 

잠재적 구매자는 거래를 성사시키기 위해 수십억 달러의 자금을 조달했다.

달라스 소재 CBRE 그룹의 수석 경제 고문인 스펜서 레비(Spencer Levy)는 “최고의 하위 시장에서 최고의 부동산을 재건축 비용보다 30~50% 낮은 가격에 구매할 수 있다”라며 “전반적으로 큰 기회가 있다”고 전했다.

다만 최상의 매수는 내년도 업계 최고 등급을 받은 신흥 트렌드 도시가 아닐 수도 있다.

러진 연구 이사는 “때때로 그 목록은 ‘매도’ 신호가 되어야 한다”며 “이러한 도시들은 이미 많은 투자를 받았기 때문에 매수하기에는 적합하지 않을 수 있다”고 말했다. 그는 “오늘 내가 팔았다면 내쉬빌도 팔았을 것”이라고 부연했다.

위워크(WeWork) 파산에 DFW 사무실 공실 문제 가중

DFW 오피스 빌딩이 기록적인 공실로 어려움을 겪고 있는 상황에서 사무실 공유업체 위워크가 지난 11월 6일(월) 파산하면서 북텍사스 지역 사무실 공실 문제를 가중시킬 것으로 보인다.

위워크는 상업용 건물 전체나 일부 층을 장기 임차한 뒤 이를 쪼개 월간 단위로 재임대하는 방식으로 이익을 얻었다. 

공유 사무실이란 개념을 도입해 전통적인 사무실 형태의 개념을 깨뜨린 것이다. 위워크의 기업 가치는 2019년 470억 달러로 평가됐다. 그러나 코로나19 팬데믹으로 재택근무가 확산하면서 많은 기업이 임대 계약을 종료해 경영난에 빠졌다. 또 이어진 경기침체로 많은 계약 업체가 문을 닫으면서 위워크의 경영난을 가중했다. 위워크의 최근 가치는 약 4,500만 달러에 불과하다. 

위워크는 미국에서 약 1천 5백만 평방피트의 사무실 공간을 사용했던 것으로 전해졌다.

한편 DFW에서 위워크는 업타운 달라스(Uptown Dallas), 빅토리아 파크(Victory Park), 노스 달라스(North Dallas), 라스 콜리나스(Las Colinas), 포트워스의 클리어 포크(Clearfork) 및 웨스트 플레이노 2개 등 총 7개 지점을 보유하고 있었으며 임대 규모는 약 50만 평방피트에 달했다.

또한 위워크는 달라스에 본사를 둔 공유 오피스 회사인 커몬 데스크(Common Desk)를 소유하고 있었는데, 이 회사에는 DFW 지점이 12개 이상 있는 것으로 전해졌다.

상업용 부동산 회사 트랜스웨스턴(Transwestern) 달라스 오피스의 앤드류 매서니(Andrew Matheny) 연구 관리자는 “위워크의 파산은 사무실 빌딩 주인들에게 골칫거리가 될 것”이라고 말했다. 

그는 “DFW의 면적을 기준으로 볼 때 웨스트 플레이노와 달라스 업타운에 합병 위험이 있는 건물은 두 개뿐일 것으로 보인다”고 전했다.

위워크의 파산으로 최근 7천 5백만 평방피트가 넘는 DFW 사무실 공석이 늘어날 수 있다.

또한 위워크가 북텍사스 지역 일부를 포기한다면 다른 공동 작업 회사가 일부 운영을 인수할 가능성이 높다. DFW는 약 260개의 공유오피스를 보유하고 있는 미국내 최고의 공유오피스 마켓 중 하나이다. 북텍사스의 코워킹 장소는 2019년 이후 두 배 이상 증가했다. DFW의 최대 공유오피스 운영업체로는 커몬 데스크(Common Desk), 루시드 프라이빗 오피스( Lucid Private Offices), 인더스티리어스(Industrious) 및 스페이스(Spaces)가 있다.