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상업용 부동산 핫세일? … 최대 70% 할인

상업용 부동산 매물 사냥꾼들이 최대 70%까지 할인된 가격에 상업용 부동산을 사들이고 있는 것으로 정보회사 코스타(CoStar)의 보고서에서 나타났다. 

코스타에 따르면 맨해튼의 한 오피스 빌딩은 약 67% 할인된 가격에 팔렸다. 엠파이어 캐피털 홀딩스(Empire Capital Holdings)와 남다 리얼티 그룹(Namdar Realty Group)은 이 건물을 5000만 달러 미만에 매입했지만, 릴레이티드 펀드 매니지먼트(Related Fund Management)는 2018년에 1억 5300만 달러를 주고 매입했다. 

산호세 다운타운의 한 오피스 빌딩은 2017년보다 약 5600만 달러 낮은 가격에 매각됐다. 상업용 부동산 전반이 어려움을 겪고 있지만 이러한 대폭 할인은 주로 오피스 부문에서 나타나고 있다.

상업용 부동산 금융회사 크레싯 캐피털 스트래티지스(Crescit Capital Strategies)의 CEO 조 이아코노(Joe Iacono)는 포춘과의 인터뷰에서 "오피스는 다른 부동산 유형에 비해 분명 최악의 상태"라며 "다른 자산군은 높은 금리, 비용 인플레이션(특히 보험료와 임금), 임대료 상승세 둔화로 고통받고 있다. 

오피스는 이 모든 요인과 더불어 상당한 공실률과 수요 부족에 직면해야 한다"고 설명했다.

상업용 부동산에 제공되는 대폭적인 할인은 이 부문이 어려움을 겪고 있다는 최근의 신호일 뿐이다. 

상업용 부동산의 암울한 미래를 보여주는 또 다른 수치는 2024년에 만기가 도래하는 모기지 총액이다. 모기지 뱅커스 어소시에이션(Mortgage Bankers Association)의 2월 보고서에 따르면, 대출기관과 투자자가 보유한 4조7천억 달러 규모의 상업용 모기지 중 9천2백9십억 달러가 올해 만기가 도래할 것으로 전망된다. 이는 높은 금리 환경에서 재융자를 모색하는 세입자들에게 문제가 될 것이다.

지난 몇 년간 많은 상업용 부동산의 가치가 하락했지만, 모두 60~70%의 대폭 할인 가격에 매물로 나오는 것은 아니다. 

무디스(Moody's)는 동일한 부동산의 반복 매매에 따른 가격 변동을 측정하는 다양한 가격 지수를 살펴본 결과, 오피스 가치는 2021년 정점 대비 약 20~30% 하락한 것으로 나타났다. 그러나 다른 지표는 30~40%의 할인율을 시사한다고 무디스의 상업용 부동산 경제 분석 책임자 케빈 페이건(Kevin Fagan)이 포춘에 전했다.

포트워스 빌딩은 90% 할인?… 실제는 달라

텍사스 포트워스의 버넷 플라자(Burnett Plaza) 빌딩은 3년 전 1억3천7백5십만 달러에 거래됐지만 올해 1천 2백3십만 달러에 매각됐다.

하지만 페이건은 "실제 상황은 매우 달랐다"며 "낙찰가는 1천2백3십만 달러였지만, 매수자는 8천3백만 달러의 1순위 저당권도 책임져야해 실제 인수가는 9천5백만 달러를 조금 넘는다"고 설명했다. 그러면서 "불과 3년 만에 1억3천7백5십만 달러에서 이 정도로 급락한 것도 가파른 하락이지만, 널리 보도된 90% 이상의 할인과는 거리가 멀다"고 설명했다.

어찌 되었든 많은 상업용 부동산 소유주들이 건물 공실을 메우는 데 어려움을 겪고 있다는 점은 부인할 수 없다.

법률 회사 골드버그 콘(Goldberg Kohn)의 부동산 그룹 책임자 케반 벤투라(Kevan Ventura)는 "건물주들은 특히 오피스 부문에서 임차인을 유치하고 유지하는 데 상당한 역풍을 맞고 있다"며 "간단히 말해, 임차 수요 감소는 임대 수입 감소와 가치 하락으로 이어진다. 입주율 유지는 재정적 생존에 매우 중요하다"고 강조했다.

상업용 부동산 침체기 속 대출 사기 단속 강화

부동산 가격이 치솟았을 당시 성행했던 사기가 침체기를 맞아 수면 위로 드러나면서 검찰이 상업용 부동산 사기 단속을 강화하고 있다. 이러한 검찰의 수사가 상업용 부동산 대출 산업에 큰 파장을 있으킬 것으로 전망되고 있다.

월스트리트저널(WSJ)에 따르면 상업용 건물의 재정 상태와 가치 평가 등을 조작한 부동산 대출 사기에 대한 연방 검찰, 규제 당국의 단속 건수가 증가하고 있다. 이 같은 사기사례는 2010년대 중반부터 2021년 사이에 상업용 부동산 가격이 급등할 무렵 크게 확산됐다. 2022년 이후 기준 금리가 올라가면서 높은 대출 이자율과 채무불이행의 증가 등으로 인해 부동산 가치가 조정을 받으면서 각종 사기가 적발되고 있다. 

텍사스대학교의 금융학 교수 존 그리핀은 "역사적으로 사기는 호황기 동안 발생하고 불황기 동안 드러나는 경향이 있다"고 설명했다. 부동산 사기는 통상 대출자(은행)들이 건물 가치를 평가하는 데 있어 소극적인 접근을 취하기 때문에 발생한다. 

은행은 건물 가치를 평가할 때 유사한 부동산의 수치와 일치하면 그 수치가 정확하다고 믿는 경향이 있다. 이는 회계실사 검토가 비용이 많이 들고 시간이 많이 소요되기 때문이다. 또한 경쟁사들 사이에서 대출 거래 건수를 늘리기 위해 철저한 실사를 요구하지 않는 경우가 대부분이다. 이로 인해 건물 가치가 실제보다 부풀려질 가능성이 높다.

연방 검찰은 연방주택금융청(FHFA) 감사관실과 협력해 단속을 강화하고 있다. 

최근 몇 달 동안 여러 건의 플리바게닝(유죄 합의)이 이루어졌다. 지난해 하반기 이후 신시내티, 하트포드(코네티컷), 리틀록(아칸소) 등지의 여러 아파트 건물 소유주들이 사기 혐의에 대해 유죄를 인정했다. 건물 관련 수익 보고서를 조작하거나 부풀려진 허위 가격으로 부동산 매매를 조작해 더 큰 대출을 받은 것으로 드러났다.

패니 매(Fannie Mae)와 프래디 맥(Freddie Mac) 같은 국책 모기지(주택담보대출) 기관들도 의심스러운 관행에 대해 단속을 강화하고 있다.