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주택 시장은 청명

연방준비제도가 금리 인상 중단을 시사하면서 주택 부동산업계가 올해 낙관론에 희망을 걸고 있다. 

새해 들어 작년보다 모기지 금리가 조금 낮아지면서 이미 모기지(주택담보대출) 수요와 리파이낸싱(재융자) 수요도 급증하는 모습을 보이고 있다.

전미부동산협회(National Association of Realtors,NAR)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “2년 연속 어려움을 겪은 주택 판매가 올해부터 증가하기 시작할 것”이라고 말했다. 

그는 “모기지 금리가 작년 하반기 8% 가까이 정점을 찍었고, 2024년에는 하락할 것”으로 예상했다. 그는 “올해 평균 모기지 금리는 6% 중반이 될 것으로 본다”고 전했다. 

모기지은행협회(MBA)에 따르면 1월 중순 모기지 대출 리파이낸싱 신청 건수는 직전주와 비교해 19% 증가한 수준이었고, 지난해 같은 기간보다는 30%나 늘었다. 30년 고정 모기지 금리가 낮아진 점이 수요를 이끄는 것으로 보인다. 

다만, 금리는 작년 같은 기간에 비해서는 여전히 높은 상태다.

1월 초 30년 고정 모기지 금리는 6.81%로 작년 10월 기록한 고점인 8%에 비해서 크게 낮은 수준을 보였다. 모기지 총신청 건수도 계절 조정 기준 직전주와 비교해 9.9% 많은 수준으로 집계됐다.

부동산 시장 전문가들은 부동산 매수자들이 서둘러서 시장에 유입되고 있다고 전했다. 다만, 1월 초에 수요가 몰린 것은 연말연시 연휴 간 매물을 고르지 못한 매수자들이 쏠린 영향이 있다고도 전했다.

조엘 칸 MBA 이코노미스트는 “최근 모기지 금리와 신청 건수는 변동성을 나타냈다”며 “연초 주택 구매와 리파이낸싱 수요가 몰린 것은 희망적인 부분이지만, 이는 지난해 말 부동산을 볼 기회가 없었던 사람들이 모인 영향이 크다”고 말했다.

모기지 금리 하락은 북텍사스를 포함해 미 전역의 예비주택 구매자들의 주택 구입 능력을 향상시킬 것으로 보인다. NAR은 최근 DFW 지역이 2024년에 어스틴에 이어 두 번째로 미국 최고의 주택 시장 이 될 것이라고 예측했다.

전문가들은 “북텍사스의 주택 구입을 촉진하는 요인으로 기록적인 인구 증가와 강력한 일자리 증가”를 꼽고 있다. DFW 지역은 2022년 약 17만명의 주민이 늘었고 2023년 10월까지 12개월 동안 거의 15만 개의 일자리를 추가했다.

상업용 부동산은 먹구름

무디스 애널리틱스의 조사 결과에 의하면 주요 도시에서 사무실이 5개 중 하나 비율로 비어 있는 것으로 나타났다. 미국의 사무실 공실률이 19.6%에 달했는데 이는 최소한 1979년 이후 45년 만에 최고 기록이다. 

사무실 공실률이 올라감에 따라 업무용 빌딩을 비롯한 상업용 부동산 위기가 고조되고 있다.

무디스 애널리틱스는 지난해 4분기 기준으로 미국 주요 도시의 사무실 공실률이 19.6%를 기록해 1년 전 당시의 18.8%에서 다시 올라갔다고 밝혔다. 

지난해 4분기 공실률은 1986년과 1991년 당시의 19.3%를 뛰어넘은 것이다.

사무실 공실률이 올라가는 이유로는 팬데믹 당시에 유행한 재택근무 확산이 꼽힌다. 

1980~1990년대에 남부 지역 등에서 낮은 토지 가격과 쉬운 은행 융자 등으로 인해 업무용 빌딩 건설 붐이 거세게 불었고, 필요 이상의 빌딩이 신축된 것도 한몫한다. 

무디스에 따르면 미국에서 사무실 공실률이 높은 3대 도시는 텍사스의 휴스턴·달라스·오스틴이다.

기업들은 비용 절감을 위해 임대 사무실을 줄이고 있다. 특히 팬데믹을 거치면서 사무실 공간 축소 바람이 거세게 불었다. 월스트리트저널(WSJ)은 1990년대 업무용 빌딩 위기와 달리 이번에는 이 위기가 더 장기화될 것이라고 보도했다. 

1990년대에는 경기 회복에 따라 사무실 수요가 늘어났으나 이번에는 재택근무 확산 등으로 인해 경기가 되살아나도 사무실 수요가 증가하지 않으리라고 전문가들이 예상했다.

스쿱 테크놀로지스에 따르면 일주일 중 일부라도 재택근무를 하도록 한 기업은 지난해 4분기에 62%였다. 이는 지난해 1분기 당시의 51%에서 크게 상승한 것이다. 주요 10개 도시에서 보안카드 사용 현황을 추적하는 캐슬 시스템스는 평균 사무실 출근율이 팬데믹 이전의 절반 정도라고 밝혔다. 

상업용 부동산 시장이 올해에 더 위축될 것이라는 어두운 전망도 나온다. 

월스트리트저널은 “수요 감소와 높은 이자율로 타격을 입은 빌딩 소유주들은 2023년을 가까스로 버텨냈지만 올해에는 더 어려워질 것”이라며 “올해는 대출 연장이 만료되고, 건물주들은 공실률이 반등할 것이라는 희망을 잃고 있다”고 전망했다.

산업용 부동산도 약간의 구름  

한편 창고(Warehouse)와 같은 산업용 부동산 시장도 예전같이 않다는 분석이 나온다. 북텍사스의 산업용 건물 공실률은 2023년 말 기준으로 거의 10%에 달했으며, 추가로 건설 중인 창고 면적은 거의 4,000만SF에 이른다. 상업용 부동산 회사 에비슨 영(Avison Young)의 새 보고서에 따르면, 확장하거나 이전하는 산업 임차인들은 지난해 달라스-포트워스 건물에서 2,800만SF 이상을 순임차했다. 

에비슨 영의 시니어 시장 분석가 월터 비알라스(Walter Bialas)는 연말 조사에서 “일부 기존 건물의 공실률이 소폭 상승했지만 장기 평균보다는 여전히 낮은 상태를 유지하고 있다”며 “이로 인해 주요 시장 우려로 보지 않는다. 이는 초기 임대 단계에 있는 최근 인도된 건물들에 의해 주도되기 때문이다”라고 말했다. 

2022년 말에 DFW 산업용 공실률은 6% 미만이었다. 에비슨 영에 따르면, 2023년 순산업 임대는 2022년 3,240만SF에 비해 약간 감소했다. 

높은 이자율과 엄격한 대출 기준으로 인해 2022년 말 8,000만 제곱피트 이상이었던 DFW지역 창고 신규 건설은 크게 감소했다. 

작년 말 기준으로 건설 중인 대부분의 프로젝트는 남부 달라스 카운티(7,671,362SF), 북부 포트워스(7,185,122SF), 달라스 동쪽(7,035,827SF)에 위치했다. 에비슨 영에 따르면 지난해 해당 지역에서 개장한 산업 건물은 평균적으로 완공 시 55% 이상 공실률을 보였는데 이는 2022년의 20% 공실률과 비교된다. 

하지만 북텍사스는 최근 창고 건설의 둔화에도 불구하고 여전히 미국 최고의 산업용 건물 시장 중 하나로 남아 있다. 그리고 지역의 평균 산업 임대료는 지난 5년 동안 65% 이상 상승했다. 에비슨 영의 달라스 사무소 책임자인 그렉 랭스톤(Greg Langston)은 “DFW는 위치, 접근성, 그리고 다른 주요 시장에 비해 저렴한 대안으로 전략적인 전국 물류 허브로서의 위치를 계속 강화하고 있다”고 전했다. 

또한 “2024년 말부터는 공실률이 다시 낮아지기 시작할 것으로 전망한다”고 밝혔다.

부동산파트너 편집팀