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팬데믹을 거치면서 온탕과 냉탕을 오갔던 주택 시장이 2025년에는 어떤 동향을 보일 것인가… 금리가 내리기를 기다리는 잠재적 바이어들에게 2025년은 주택 구입의 적기가 될 것인가…

2025년 주택 가격 동향과 모기지의 향방, 그외의 변수들에 대한 전문가들의 의견을 종합해 본다.

주택 가격 상승세, 팬데믹 이전 수준으로 복귀

Redfin은 2025년 주택의 중위 매물 가격이 약 4% 상승할 것으로 예상했다. Redfin의 수석 경제학자인 대릴 페어웨더(Daryl Fairweather)는 이를 팬데믹 시기 급격한 성장에 비해 정상화된 속도라고 평가했다.

Zillow는 2.2% 상승할 것으로 예상했다.

CoreLogic의 경제학자 셀마 햅(Selma Hepp)은 봄 주택 구매 시즌에 접어들면서 주택 가격 상승률이 정체되거나 1% 미만에 머물 가능성이 있다고 밝혔다.

반면 LendingTree의 수석 경제학자 제이콥 채널(Jacob Channel)은 도널드 트럼프 대통령의 경제 정책이 시행될 경우 주택 가격이 훨씬 더 큰 폭으로 상승할 가능성도 있다고 언급했다. 그는 외국산 상품 및 자재에 대한 일반 관세 인상, 대규모 이민자 추방으로 인한 건설 비용 상승, 신규 주택 공급 감소 등이 가격 상승을 유발할 수 있다고 설명했다.

채널은 “현재 주택 가격에 어떤 일이 일어날지에 대해 혼재된 신호가 있다”며, 공급이 제한된 시장에서 신규 주택 건설이 줄어든다면 주택 가격이 훨씬 더 높아질 수 있다고 경고했다.

변동성 높은 모기지 금리

Redfin은 2025년 모기지 금리가 평균 6.8%에 이를 것으로 예측했다. 경제가 둔화될 경우 6%대 초반에서 안정될 가능성도 있다고 봤다.

Zillow의 수석 경제학자인 스카일러 올슨(Skylar Olsen)은 “모기지 금리가 점진적으로 개선될 것이며 구매자들에게 새로운 기회가 열릴 것이다. 하지만 그 과정에서 여러 난관이 있을 것으로 보인다.”고 말했다.

Fannie Mae의 수석 경제학자 마크 팔림(Mark Palim)은 “모기지 금리는 6% 이상으로 유지되고 주택 가격 상승률은 완화되겠지만 여전히 긍정적인 수준을 유지하며 공급은 팬데믹 이전 수준에 미치지 못할 것이다.”라고 예상했다. 팔림은 모기지 금리 변동이 잠재적인 바이어들에게 일시적인 기회를 제공할 수는 있지만 평균적으로 높은 금리가 주택 활동을 저해할 것으로 보았다.

Fannie Mae의 경제 및 전략 연구 그룹(ESR)은 2025년 기존 주택 판매가 소폭 증가할 것으로 예측했다. ESR 그룹은 2026년까지 경제가 안정적으로 확장되며 인플레이션 압력과 정책 불확실성 속에서 성장할 것으로 전망했다.

한편 세금 감면이나 관세 부과와 같은 정책이 시행될 경우 인플레이션 압력이 증가하여 주택 대출 비용이 급등할 가능성도 있다.

LendingTree의 제이콥 채널은 "우리는 미지의 영역에 들어섰다. 정확히 어떤 일이 일어날지 예측하기는 정말 어렵다."고 밝혔다.

작년 가을 4년 만에 첫 금리 인하에 대한 기대감으로 모기지 금리가 하락했다. 그러나 11월 도널드 트럼프 대통령의 승리에 대한 채권 시장의 반응으로 대출 비용이 다시 급등했다. 이후 금리는 다소 안정됐지만 변동성이 남아 있는 상태다.
전국부동산협회(National Association of Realtors)의 경제학자 제시카 라우츠(Jessica Lautz)는 "금리가 6%대에 머물 것으로 예상한다."고 말했다.

올해 모기지 금리는 정책 변화, 인플레이션, 경제 상황 등의 변수에 따라 크게 영향을 받을 가능성이 있다.

증가하는 주택 거래  대기 중인 바이어와 셀러의 수요가 2025년 주택 거래를 촉진할 가능성이 있다.

Redfin의 대릴 페어웨더는 “사람들은 충분히 기다렸다.”고 말했다. 그는 올해 약 400만 채의 주택이 판매될 것으로 예상했고 이는 작년 대비 2%~9% 증가한 수치다.

페어웨더는 “새로운 직장을 구하거나 삶의 변화에 적합한 집을 필요로 하는 바이어들과 주택 판매 계획을 연기했던 셀러들처럼 더 이상 기다릴 수 없는 사람들이 시장에 나올 것이다.”고 말했다.

한편 더 많은 바이어가 주택 시장에 진입할 것으로 예상되지만 입찰 전쟁이 치열하지는 않을 가능성이 크다.

CoreLogic의 셀마 햅은 보험료 및 재산세 상승과 같은 주택 구입 비용 증가등의 변수가 경쟁을 둔화시키는 데 영향을 미칠 것이라고 말했다. 그는 “분명히 더 많은 구매자들이 시장에 나올 것이다. 하지만 지난 몇 년 동안 봤던 경쟁 수준으로 치열해지지는 않을 것이다.”라고 덧붙였다.

기후 위가가 미치는 영향

Redfin은 플로리다 해안 지역, 캘리포니아, 텍사스 남부 지역과 같이 허리케인, 산불 또는 기타 자연재해의 위험이 높은 지역에서 극단적인 날씨와 자연재해의 위험이 주택 가격을 하락시키거나 가격 상승을 둔화시킬 수 있다고 예상했다.

고위험 지역에서 주택 가격이 상대적으로 저렴해 구매하고자 한다면 잠재적인 문제를 고려해야 한다.

이런 지역에서는 주택 보험 가입이 어렵고 비용이 높을 가능성이 크다. 또한 자연재해의 재정적 영향은 주택 유지 및 수리 비용의 증가로 이어질 수 있다.

더욱이 기상 패턴이 변화하면서 이제는 미국 전역이 취약해졌다. 캘리포니아에서는 대기강(atmospheric river) 현상으로 인해 며칠간 심각한 홍수가 발생했는데 해당 지역의 주택은 이러한 상황에 적합하게 지어지지 않았다.

플로리다는 허리케인 위험에 상대적으로 잘 대비됐지만 작년 허리케인 밀턴(Milton)으로 큰 피해를 입은 노스캐롤라이나 애슈빌과 같은 지역은 대비가 부족한 상황이다.

무너지는 해안선, 폭락하는 집값

매사추세츠의 고급 휴양지 낸터킷(Nantucket) 섬 남서쪽 마다켓(Madaket) 해변 인근에 위치한 쉽 폰드 로드(Sheep Pond Road)는 해안 침식으로 인해 고가 주택의 가치가 수백만 달러씩 하락하고 있다. 이는 기후 변화로 인한 해수면 상승이 주요 원인으로 작용했을 가능성이 크다.

수백만 달러하던 주택이 10분의 1가격에 팔리기도 하고, 해안 침식이 시작된 지역에서는 주택 철거 명령이 떨어지기도 한다.

캘리포니아 해안 지역의 고급 주택들도 마친가지다. 말리부(Malibu), 산타크루즈(Santa Cruz), 헌팅턴 비치(Huntington Beach)의 해안가에 위치한 고급 주택들도 해안 침식 위험으로 보험료는 수직 상승하면서 가격은 폭락하는데 거래도 어려운 현상을 보이고 있다.

부동산파트너 편집팀