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“판매자 우위 사라지나?” DFW 주택 시장 변화 관측

DFW 주택 시장이 몇 년 만에 처음으로 판매자 우위를 상실할 조짐을 보이고 있다는 분석이 나왔다.

부동산 전문가들은 “지역 내 주택 재고가 증가하고 구매자 간 경쟁이 줄어들면서 판매자들은 가격 인하를 고민해야 할 수도 있다”라며 “다만 이러한 변화가 구매자에게도 반드시 유리한 상황은 아니다”라고 전했다.

연방준비제도(Fed)가 단기 금리를 인하하며 잠시 안정을 찾는 듯했던 모기지 금리는 다시 상승세로 돌아섰다. 현재 모기지 금리는 7%에 근접하고 있으며, 시장 전문가들은 2024년 내내 높은 금리가 이어질 가능성이 크다고 내다보고 있다.

UT알링턴 부동산 재정학과의 슈리람 빌루푸람(Shriram Villupuram) 교수는 “금리가 오르고 구매 여력이 줄어들면 주택 가격이 내려가는 것이 정상이지만 지금은 정상적인 시장이 아니다”라고 밝혔다.

부동산 플랫폼 질로우(Zillow)에 따르면, DFW 지역의 주택 시장은 6월 이후 ‘중립’ 상태를 유지하고 있다. 

이는 2019년 이후 처음으로 구매자와 판매자가 균형을 이루는 시장이 된 것으로 평가된다.

DFW 지역 주택 가격은 지난 9월에서 10월 사이 0.7% 하락했으며, 전국적으로도 큰 하락폭 중 하나다. 다만 빌루푸람 교수는 “여전히 시장이 판매자에게 유리하다”고 분석하고 있다.

그는 “현재 주택부동산 시장이 구매자 중심이라고 보기는 어렵다”라며 “주택 가격은 정체 상태에 있고, 판매자들에게는 ‘지금 팔아야 할 시점이 아니야’라는 생각을 덜 하게 만든다. 더 높은 가격에 팔기 위해 기다린다 해도 큰 변화는 없을 것”이라고 설명했다.

최근 발표된 지역 부동산 데이터에 따르면, 지난 10월 DFW 지역에서 약 7,500건의 주택 거래가 완료됐으며, 이는 2023년 같은 기간 대비 13.4% 증가한 수치다. 

주택 중간 가격은 39만 9천 달러로 지난해 같은 기간보다 2.5% 상승했다. 또한 주택 재고도 증가했다. 3만 200건 이상의 활성 매물이 등록되어 지난해보다 37% 증가했으며, 재고는 4.1개월치로 측정됐다. 이는 현재 판매 속도를 기준으로 주택이 모두 팔리는 데 걸리는 시간을 의미하는데, 전문가들은 5~6개월치 주택 재고가 구매자와 판매자 간 균형 있는 상태라고 본다.

또한 10월 주택이 시장에 머문 기간은 91일로, 지난해 10월보다 2주 더 길어졌다.

10월 실적이 상대적으로 좋았던 데에는 일부 구매자들은 전달인 9월에 낮아진 금리를 이용해 주택을 구매했으며, 2023년 같은 기간보다 2024년 금리가 상대적으로 낮았던 점도 영향을 미쳤다.

빌루푸람 교수는 “10월에 거래를 완료한 많은 구매자들이 금리가 6% 초반대로 하락했을 때 금리를 고정한 경우”라며 “하지만 이런 판매 추세는 11월과 12월에 타격을 받을 가능성이 높다”라고 말했다.

그는 “또한 집값이 더 비싼 주에서 이주한 구매자들이 DFW 지역 주택 시장에 복잡성을 더하고 있다”고 지적했다.

이주자들이 높은 가격에 주택을 구매하면서 판매 가격이 예상보다 높게 유지되고 있다는 것이다.

한편 연준은 9월 중순 이후 기준 금리를 0.75%포인트 인하했으나, 모기지 금리는 오히려 상승했다. 현재 30년 만기 고정 모기지 금리는 6.84%로, 9월 중순의 6.2%에서 크게 올랐다.

빌루푸람 교수는 “장기 채권 시장이 3~4년 후 인플레이션이 다시 증가할 가능성을 우려하고 있으며, 정부의 재정 적자가 주요 요인으로 작용하고 있다”고 분석했다.

그는 “새로운 행정부가 재정 적자 문제에 신중한 태도를 보인다면, 채권 시장의 안정으로 이어지고, 이로 인해 모기지 금리도 낮아질 가능성이 있다”라고 전했다.

리맥스(RE/MAX DFW Associates)의 부동산 중개인 토드 루옹은 “현재 구매자와 판매자 모두 높은 모기지 금리의 영향을 받고 있다”며, “구매자들은 낮은 금리를 기다리다 결국 더 높은 금리에 거래를 체결해야 했고, 판매자들은 시장에서 가격 인하 압박을 받고 있다”고 말했다.

부동산 전문가들은 2025년 여름, 조금 낮아진 금리와 함께 시장 활동이 다시 활기를 찾을 것으로 기대하고 있다.

캘리포니아 주민, 텍사스로 대규모 이동…2023년 9만 4천 명 이주

텍사스 부동산 중개인 단체인 텍사스 리얼터스(Texas Realtors)의 2024 가을 텍사스 이주 보고서(Fall 2024 Texas Relocation Report)에 따르면, 텍사스 주민들은 텍사스에 머무는 것을 선호하며, 캘리포니아 주민들이 텍사스로 많이 이주하는 것으로 나타났다.

연방 인구조사국에 따르면 2023년 한 해 동안 약 9만 4천 명의 캘리포니아 주민들이 텍사스로 이주했는데, 텍사스는 캘리포니아를 떠난 사람들이 가장 많이 선택한 주로 확인됐다.

미국 내 주(state) 간 이주에서 텍사스는 8.1%의 비율로 2년 연속 가장 많은 이주자를 받은 주로 집계됐다. 

2023년 기준 약 61만 2천 명이 텍사스로 이주한 반면, 약 47만 9천 명이 텍사스를 떠나, 순이주 증가 인구는 약 13만 3천 명에 달했다.

특히 텍사스와 캘리포니아는 서로 다른 주보다 더 많은 주민을 교환한 것으로 나타났다. 텍사스는 캘리포니아로부터 약 5만 5천 명의 순이주 증가를 기록했는데, 이주 교환에서 가장 큰 이득을 본 주로 꼽혔다.

캘리포니아 역시, 텍사스 주민들이 가장 많이 이주한 주로 조사됐으며, 지난해 약 3만 9천 명의 텍사스 주민들이 캘리포니아로 이동했다.

한편 플로리다 역시 텍사스와 활발한 인구 이동을 기록했지만, 플로리다와의 순이주는 약 1만 3천 명으로 캘리포니아에 비해 적은 규모를 보였다. 

텍사스 주민들은 콜로라도와 노스캐롤라이나로의 이주가 많아 이들 주와의 순이주는 감소세를 보였다.

텍사스 내에서는 약 335만 6천 명이 거주지를 옮겼으며, 이는 주 내 이동 인구로는 전국에서 가장 높은 수치다.

 특히, 텍사스는 주 내 이동 비율에서도 11.14%로 미국 최고 수준을 기록했다.

전문가들은 텍사스의 매력적인 주택 가격과 다양한 경제적 기회가 이 같은 대규모 이주 현상을 이끌었다고 분석했다.