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부동산 성장의 중심지로 떠오른 달라스-포트워스

▶지난 40년간 급격한 개발로 텍사스 주요 도시들 상위권 차지

1980년부터 달라스-포트워스(DFW) 지역은 미국 부동산 시장에서 두드러진 성장세를 기록하며, 상업 및 주거 공간 개발의 중심지로 자리매김했다. 최근 발표된 스토리지카페(StorageCafe)의 연구에 따르면, 지난 40여 년 동안 달라스와 포트워스는 미국에서 가장 활발한 부동산 개발을 이뤄낸 도시 중 각각 5위와 9위를 차지했다. 또한 플레이노는 33위에 올랐다.

특히 텍사스는 상위 5위 도시 중 4개가 있었다. 휴스턴이 1위를 차지했고 피닉스, 샌안토니오, 어스틴이 그 뒤를 이었다.

이번 조사는 연방 인구조사국의 데이터와 야디 매트릭스(Yardi Matrix), 커머셜 엣지(Commercial Edge)의 자료를 바탕으로 인구 20만 명 이상 도시를 선정, 1980년부터 2023년까지 6개의 주요 부동산 부문(단독 주택, 다가구 주택, 산업용, 사무실, 소매, 셀프 스토리지)을 분석했다.

 ▶DFW, 다가구 주택 건설에서 두각

달라스는 다가구(multifamily) 주택 부문에서 두드러진 성과를 보였다. 이 기간(1980~2023) 동안 23만 7천 유닛의 다가구 주택이 지어졌으며, 이는 뉴욕, 로스앤젤레스, 휴스턴에 이어 네 번째로 많은 수치다. 또한 단독 주택 허가 또한 급증했다. 2020년대 들어 달라스의 단독 주택 허가는 지난 10년 대비 42% 증가했다.

포트워스 역시 단독 주택 시장에서 강세를 보였다. 포트워스는 지난 44년 동안 16만 1천 채 이상의 단독 주택을 허가했으며, 이는 피닉스, 휴스턴, 잭슨빌(Jacksonville)을 제외하고 가장 높은 수치다. 특히 포트워스는 2020년대 들어 단독 주택 허가가 무려 94%나 증가하며 빠른 성장을 기록했다. 이러한 급격한 주택 공급은 유연한 구역 변경 (zoning)제도와 인구 증가 덕분이라는 분석이다.

 ▶산업·소매·사무실 공간도 눈에 띄는 확장

포트워스는 산업용 공간 확장에서도 미국 내 상위권을 기록했다. 포트워스는 지난 44년 동안 1억 3,800만 제곱피트 이상의 산업용 공간을 추가했으며, 이는 휴스턴에 이어 전국 2위에 해당한다. 특히 최근 10년간 포트워스는 매년 약 970만 제곱피트의 산업용 공간을 추가하며 전국에서 가장 빠르게 산업용 부동산을 확장한 도시로 자리 잡았다.

달라스는 1억 300만 제곱피트의 산업용 공간을 추가하며 전국 4위에 올랐고, 2020년대부터는 매년 360만 제곱피트를 추가하며 기록적인 성장을 보였다.

또한 달라스는 소매 부문에서도 지난 44년간 3,900만 제곱피트를 추가하며 전국에서 10위를 차지했고, 포트워스는 3,200만 제곱피트를 추가해 15위에 올랐다. 경제적 이주와 지속적인 경제 성장은 달라스-포트워스 지역의 사무실 부동산 시장에도 큰 영향을 미쳤다. 1980년 이후 달라스는 8,800만 제곱피트의 사무실 공간을 새롭게 공급했고, 포트워스도 3,000만 제곱피트를 추가했다.

특히 달라스는 지난 10년 동안 사무실 건설량이 96%나 증가하며 많은 도시들이 사무실 시장에서 침체를 겪는 가운데서도 독보적인 성과를 거두었다.

이번 연구는 전국 108개 도시를 대상으로 한 것으로, 북텍사스 지역의 다른 도시들도 상위권에 이름을 올렸다.

알링턴은 40위, 어빙은 49위, 프리스코는 67위, 갈랜드는 75위, 그랜드프레리는 76위를 기록했다.

이번 연구를 이끈 스토리지카페의 에밀리아 만 분석학자는 “텍사스는 지난 반세기 동안 모든 주요 도시에서 높은 부동산 성장률을 기록하며 전국적으로 두각을 나타내고 있다”고 밝혔다. 이어 그는”유리한 경제 조건, 지속적인 인구 유입, 비즈니스 친화적인 환경이 투자와 혁신을 끌어들이면서 텍사스의 주요 도시들은 부동산 시장에서 계속해서 강세를 보일 것”이라고 부연했다.

주택 보고서, “달라스에 더 많은 임대 주택 필요하다”

최신 주택 데이터에 따르면, 달라스의 임대 주택 증가가 수요를 충족시키는 데 크게 미치지 못하고 있는 것으로 나타났다. 

특히 저렴한 주택을 찾는 사람들이 가장 큰 어려움을 겪고 있어, 시가 이를 해결하기 위한 방안을 모색하고 있다. 부동산 전문가들은 “빠르게 상승하는 주택 가치는 주택 소유자들에게만 영향을 미치는 것이 아니다”라며 “세입자들도 매월 상승하는 임대료와 함께 주택 소유 진입이 어려워지는 것을 체감하고 있다”고 밝혔다. 달라스 주택 및 커뮤니티 개발부(Dallas’ Housing and Community Development Department)는 최근 다양한 가격대의 임대 주택 재고를 분석했다.

주택 및 노숙자 솔루션 위원회(Housing and Homeless Solutions Committee)에 제출된 보고서에 따르면, 달라스는 지난 2017년~22년, 월 1,500달러 이상의 아파트를 6만 6천여 채 추가했다. 하지만 같은 기간 동안 월 1,000달러 이하의 아파트는 10만여 채가 줄어들었다.

달라스 퇴거 지원 센터(Dallas Eviction Advocacy Center)를 설립한 머크 멜튼(Merk Melton) 변호사는 “더 이상 그 이상을 감당할 수 없는 사람들이 많다”라고 밝혔다.

그는 지난 2020년 팬데믹 기간 동안 세입자들의 강제 퇴거 문제를 해결하기 위해 해당 센터를 만들었다.

멜튼 변호사는 “세입자들의 소득은 임대료가 30% 또는 40% 오르는 것처럼 오르지 않았다”라고 지적했다. 또한 이번 데이터는 소득에 따른 세입자들에게 미치는 영향을 분석했다. 보고서에 따르면 한 예로, 연 소득이 약 3만 달러인 식당 서버의 경우 감당할 수 있는 월 임대료는 757달러 정도다.

하지만 달라스의 실제 임대료는 이 금액보다 훨씬 높기 때문에 가상의 이 식당 서버는 룸메이트가 필요하거나, 예산의 160%를 임대료로 지출하거나, 도시 외곽으로 이주해야 하는 상황에 놓이게 된다는 분석이 나왔다.

한편 이 문제에 대한 주택 및 노숙자 솔루션 위원회의 위원들은 의견을 달리했다.

일부 위원들은 이 보고서가 달라스의 저렴한 주택 수를 과소평가하고 있다고 주장했다.

카라 멘델슨(Cara Mendelsohn) 시 의원은 “룸메이트를 구하거나 머스큇나 알링턴으로 이사하는 것만이 유일한 선택이라고 말하는 것은 터무니없다”라고 말했다. 반면 채드 웨스트(Chad West) 시의원은 “어떤 기준으로 보더라도 달라스는 주택 제공 목표에 미치지 못하고 있다”고 말했다. 그는 “인구가 앞으로 몇 십 년간 계속 증가할 것으로 예상되는 상황에서 우리는 매년 2만 ~ 2만 5천 채의 새로운 주택을 건설해야 할 목표를 설정했지만, 우리는 그 목표의 10%밖에 달성하지 못하고 있다. 이것은 매우 큰 문제다”라고 인정했다.